안녕하세요~ 집을 구할 때 설레기도 하지만, 막상 계약을 하려면 어렵고 복잡하게 느껴지는 게 사실이에요. 특히 부동산 계약은 한 번 잘못하면 금전적 손해는 물론이고 마음고생까지 크게 하게 되거든요. 그래서 오늘은! 부동산 계약 체결 시 꼭 알아야 할 필수 개념과 상식을 하나하나 차근히 알려드릴게요.
전세든 월세든 매매든 공통적으로 적용되는 내용이라서, 앞으로 내 집을 찾는 여정에 꼭 도움이 될 거예요!
계약서
계약서는 절대 대충 쓰면 안 되요.
부동산 계약서 작성은 단순한 종이 한 장이 아니라, 법적 효력을 갖는 중요한 문서예요.
1.
계약서에는 보증금, 월세, 계약 기간, 특약 사항 등 구체적인 내용이 명시되어야 하고, 서명 또는 도장을 찍는 순간부터 효력이 발생해요. Tip: 계약 내용을 읽지 않고 도장을 찍는 일은 절대 금물! 모든 조건을 충분히 설명 듣고, 이해한 후에 서명하세요.
2.
전세계약 vs 월세계약의 차이 부동산 임대차 계약에는 크게 전세와 월세가 있어요.
전세란? 일정 금액의 보증금을 집주인에게 맡기고, 별도의 월세 없이 거주하는 방식. 계약이 끝나면 보증금을 전액 돌려받는 조건이에요.
월세란? 상대적으로 적은 보증금을 걸고, 매달 일정 금액의 월세를 집주인에게 지불하는 방식.
중간형태로 "반전세(보증부월세)"도 있어요. 보증금을 높게 설정하고, 그만큼 월세를 낮추는 방식이죠.
3.
등기부등본 꼭 확인하세요! 등기부등본은 부동산의 주민등록등본 같은 것이에요. 계약하려는 집이 진짜 그 사람 소유인지, 대출이나 근저당이 잡혀 있는지 확인할 수 있는 중요한 서류입니다. 등기부등본은 누구나 열람 가능하며, 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 무료 또는 소액 유료로 발급받을 수 있어요.
* 체크포인트
집주인의 이름과 계약 상대방의 이름이 일치하는지 "근저당권(담보대출)"이 너무 많지는 않은지 압류, 가압류, 경매 등의 기록이 있는지 등기부등본 확인 없이 계약하면, 보증금을 떼일 위험도 있으니 꼭 직접 확인해보세요!
4.
중도금, 잔금, 계약금의 차이 부동산 계약에는 보통 3단계로 돈을 지급하게 돼요.
- 계약금: 계약 체결 시 지급하는 금액 (보통 전체 금액의 10%)
- 중도금: 계약 중간에 지급하는 금액 (매매 시 주로 사용)
- 잔금: 입주일 또는 등기 이전 시점에 나머지 금액을 지급
특히 전세계약의 경우, 보통 계약금 – 잔금 구조로 두 번에 나눠서 납부해요.
계약금을 지불하면 계약 파기 시 위약금 책임이 생기기 때문에 계약 전엔 꼭 신중하게 결정해야 해요!
5.
확정일자, 전입신고 꼭 하세요! 전세 계약 시 반드시 해야 할 두 가지가 있어요
(1) 전입신고 동사무소(주민센터)나 정부24에서 주소지를 해당 집으로 이전하는 절차예요. 입주 후 빠르게 전입신고를 마쳐야 합니다.
(2) 확정일자 받기 주민센터에서 계약서에 도장을 찍어주는 것이에요. 이 확정일자가 있어야 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생겨요. 이 두 가지를 동시에 해야 "대항력 + 우선변제권"을 확보할 수 있어요. 즉, 세입자가 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 법적 장치랍니다!
6.
특약 사항 꼼꼼히 보기 계약서 말미에 보면 "특약사항"이란 항목이 있어요. 여기에는 표준 계약서에는 없는, 양 당사자가 추가로 합의한 내용이 들어갑니다.
예시: 입주 전 집주인이 도배, 장판 교체를 해주기로 함 전입신고, 확정일자 이후 누가 세금 낼지에 대한 합의 기존 가전제품, 에어컨 등의 남김 여부 📝 특약사항은 나중에 분쟁이 발생했을 때 가장 중요한 증거가 되므로 구체적이고 명확하게 작성해야 해요.
거래 체결 시, 유의해야할 점
중개보수(중개수수료) 계산법 계약을 도와주는 공인중개사에게는 일정 금액의 "중개수수료(중개보수)"를 지불해야 해요. 이 금액은 지역별로 상한선이 정해져 있고, 보증금과 월세를 합산해 계산합니다. 예시 (서울 기준): 거래유형 보수 요율 상한 요율 예시 매매 9억 미만 0.4% 최대 180만 원 전세 6억 미만 0.3% 최대 120만 원 월세 100만 원 이하 0.5% 협의 가능 💡 계산이 복잡할 땐 ‘중개보수 계산기’ 앱이나 부동산114 등의 사이트를 이용하면 쉽게 확인할 수 있어요!
부동산 계약 전에 이건 무조건 체크해주세요!
- 계약 상대방이 진짜 집주인인지 확인
- 등기부등본 발급해서 근저당, 가압류 여부 확인
- 계약서는 원본과 사본 각각 보관
- 특약사항은 구체적으로 기재
- 전입신고 & 확정일자 꼭 받기
- 입주 전 상태를 사진이나 영상으로 기록
이런 기본 상식을 숙지하고 나면, 혹시라도 생길 수 있는 분쟁이나 피해를 예방할 수 있어요. 부동산 계약은 생소하고 어려울 수 있지만, 기본적인 개념만 제대로 알고 있으면 누구나 안전하게 할 수 있어요. 특히 요즘은 사기 수법도 다양해지고 있기 때문에 서류 확인, 계약서 꼼꼼히 보기, 법적 권리 확보는 필수입니다. 처음이 어렵지, 한 번 해보면 자신감도 붙고 내 집을 찾는 과정이 더 뿌듯해질 거예요 혹시 부동산 계약 관련해서 궁금한 점이나 경험담 있으시면 댓글로 남겨주세요! 다음엔 ‘집 보러 갈 때 체크리스트’, ‘전세 사기 예방법’도 정리해볼게요!